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【海外不動産投資】日本の不動産投資がなぜだめなのか?

こんにちは。チャーリーです。
今日は、日本の不動産投資がなぜだめなのか?
この点についてお話したいと思います。

 

 過去10年程度、日本でもサラリーマンをしながら大家さんになる。
そんな形式が大流行しました。 しかしこれは現在大きな問題となってきており、
更に言えば、5年後には大量の自己破産者、
自殺者を出す要因につながるのではないかと思っています。

 

 それはなぜか?
日本の賃貸向けの不動産投資には、根本的な大きな原因があるのです。

 

1.銀行借入がリコースローンであるということ。

 

 日本でサラリーマンをしていて、安定した給与所得があり、
賃貸不動産業を行う上で、上手に借入をすれば、
物件価格の100%まるまるを銀行借入できる時代がありました。

 

 しかしこの借入を行うためには、リコースローンでの借り入れとなります。
リコースローンとは何か? 不動産を担保に入れるだけでなく、借入を行う本人が
連帯保証人にならなければいけません。
ひどい場合は、第三者。
親であったり親類であったり、お世話になっている社長さんで会ったり。
第三者の連帯保証を求められます。

 

 仮に物件価格が大きく値下がりしたり、賃貸が全くつかなくても。
物件を手放してもローンが付きまとうのです。
海外の多くの不動産投資での借り入れは全てノンリコースローンです。
物件を放棄すれば、一切ローン返済を行う義務がなくなるのです。

 

 日本の自殺者は過去17年以上3万人を超えています。事業に失敗したり、
住宅ローンを払えなかった結果自殺する方がとてもたくさんいます。

 

 なぜ自殺しなければいけないのか?
銀行ローンには必ず保険がかかっています。自殺をすることで、最悪の場合でも、
保険が銀行のローンの返済をしてくれるのです。
最後は自らの命を絶つことで銀行への支払いを行うのです。
銀行は、これがわかっているから貸出をするのです。

 

 なぜ自殺をするのか?
一番の理由は、“申し訳ないから” なのだそうです。
連帯保証というがんじがらめの仕組みの中、保証人の方に迷惑をかけられないから。
 そんな理由で自らの命を絶つのです。
海外の不動産投資であれば、ノンリコースローンの為、最悪の場合でも
物件さえ手放してしまえば、ローンの支払い義務がなくなるのです。

 

 

2.人口減少

 

 日本の人口は既に減少を開始しています。
そして既に世帯数に比べて住宅数が大きく上回り、住む家が余っているのです。
 それにもかかわらず、新規の住宅が次々に市場に出てきます。
不動産会社、デベロッパー、新しいものを販売しなければ会社が成り立ちません。
 そして銀行にとっても、住宅ローンほど手堅い貸付はないのです。
最悪は保険をかけて回収することができるのです。

 

 そんな悪い仕組みの中、市場には次々と物件が供給されます。
新しい住宅、マンション、アパートができれば、誰が好き好んで
古いアパートやマンションを借りるのでしょう?
利便性の悪い物件を借りるのでしょうか?
狭い部屋を借りるのでしょうか?

 

 結果的には魅力の低い物件は、家賃を下げて貸出するより方法がありません。
そしてその結果、当初の見込んだような収支計算が成り立たないのです。

 

 現在、札幌、大阪、九州では特に賃貸不動産事情が悪化しているそうです。
これらのエリア。貸したくても借り手がつかない。値段を下げても借り手がいない。
 ババのつかみ合いの市場になっているようです。

 

 

3.利益の先食い

 

 日本で不動産賃貸を行い、現在収支があっているとしても、
それは先々まで本当にずっと続くのでしょうか?
 冷静に考えてください。
築年数が新しい物件には確かに借り手も付くでしょう。
しかし年数が経過し、物件が劣化すれば、新しい物件に住みたいのは
誰でも同じことです。借り手を付けようとすれば、物件を手直しし、
何時でも綺麗な状態にしておかなければいけません。
これには多くのコストがかかるのです。

 

詳細についてはこちらをご覧下さい。

 


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